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第239章 现实很骨感（第2页）

其三，四室一厅的房子没有一室一厅的容易租出去。道理很简单，一室一厅空间个人独享，就算把大厅隔开，也只用忍受一个室友，但四室一厅可能要与四个室友相处，且公共区域均摊面积更小，所以这种户型并不是单身租客的首选。

换而言之，如果关莎就只图利润只经营大户型的房源，那很可能造成出租率下降，任天行之前给关莎摆过一份研究报告，就算拿房成本是5.5折，出租率只要跌破65%就别想赚钱，更别说关莎如今7折的拿房成本。

故出租率这个指标关莎一定不能牺牲。

要保住出租率就意味着关莎必须去经营小户型，雨露均沾，如果想在这个基础上提高利润率，只能尽量找一些房龄新一些的房子，最好是简装过的非毛坯房，这样装修费还能再省出几个铜板。

“沈俪姐，我们只能尽可能多挖一些大户型的房子，但也不能挖太多，否则出租率可能就要降低了。”

“平均一点怎样？”沈俪说，“我们现在一室一厅和二室一厅的占了70%，想办法降低到60%呢？”

“我觉得这个可以。”

关莎于是又重新计算了下成本，如果一室一厅和二室一厅各占30%，三室一厅和四室一厅各占20%，5年下来装修和家电的均摊成本占比为3.69%，非常喜人的数字。

关莎将这个数字大概跟商诺说了一下，她说的是4%，但是商诺一听就否定了，“4%太理想了，家具家电会有损耗的，维修要钱，还有保洁”

“家具家电损耗不可预测，维修也要看情况，保洁费这种固定支出确实要考虑，四室一厅的保洁费当然比一室一厅的贵不少，但是利润还是不错的，我也算过……”

关莎说着在商诺面前打开了电脑，不过电脑屏幕没有对着商诺，而是对着她自己。

关莎在满屏数字的EXCEL表格中搜索着数据。

“5.69%！”关莎说，“差不多6%吧！”

“6%是算上了保洁？”商诺问。

“嗯，算上装修，家电和保洁，运营5年，相当于5年这块的总成本除以总收入的占比。”关莎说。

商诺低头沉思了下，“但是三室和四室占比达到40%，会不会太乐观了？”

关莎不好意思地笑了笑，“确实有些乐观，但是不乐观的我也算过！比如我们没有办法优化房源结构，就按目前雁子谷公寓的情况，一室一厅占比45%，二室一厅占比35%，三室15%，四室5%，算出来的数字是6.43%，仍然是可以接受的。”

“嗯。”商诺若有所思，“还要算上……”

“我知道，还要算上5%的空置率，所以其实这块固定支出就是6.43%加上5%等于11.43%，这是目前的情况，如果未来我们房源结构做了优化，多租一些大户型的房子，数字肯定比这个乐观。”

商诺点点头，“你真的很用心啊……但是如果再算上维修和家电损耗……还有房子也会折旧，你装修的那些材料也要算折旧……”

关莎笑得有些尴尬，“所以我专门请了一个会计，当然还有一个法务，专门处理公司报表和合同问题的，七七八八的加来加去，如果不优化房源结构或者不进一步提高出租率，算出来的固定成本占比就是你说的15%。”

“呃……所以……还是很难赚钱。”商诺下了一个结论。

“不不！”关莎狡黠一笑，“我有一个新点子，我们还可以从运营成本下手，金领鞋业的例子你听过么？”

商诺一怔，“金领鞋业？”

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