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第五十四章 炒房的原理一（第1页）

第五十四章炒房的原理（一）

中午，太太从医院回来，脸色很不好看。我想，该不会是什么大病吧！

兰姨一见忙问：“太太，医生怎么说？”

太太把化验单给兰姨看，兰姨接过，看了一下说：“我看不懂。”

“先做了早孕试纸测试，测的是尿中的HCG激素，如果说尿中存在HCG激素那么就会有阳性的反映出现，HCG是由滋养细胞产生，是孕妇体内特有的一种激素，在没有怀孕的女性中是不会检测到的，早孕试纸是检测这种激素的存在来判断是否怀孕。我的呈阳性。我又做了血HCG检查、B超检查、妇科检查等相应的检查，医生确认是真的是怀孕了。”

“那好啊，再生一个男孩。”

太太没有吭声，她一定是知道孩子是谁的，先生和杨武都在她身上下劲，当然杨武种下的可能性大了。现在是留是流她还不敢擅自做主，她一定还要请示两位男人。

吃了午饭，兰姨收拾东西，太太去到大厅坐下，马上给杨武打电话。

“阿武，我怀孕了！怎么办？”

“他的？”

“你的。”

“你想生吗？”

“我当然想生。”

“那就这样，你告诉他说，你又怀上了，想生下来就是了。”

说到这里，太太赶紧边走向楼梯，一边说一边上楼去了。太太直到吃晚饭才下来。

晚上七点，杨武来看太太了。二人没有再说怀孕的事，而是先在客厅里谈公司的事情，谈着谈着就又谈到了炒房问题。“你给说说个人炒房怎么炒。”太太说。

杨武一听，立即来劲了。

“其实，个人炒房也是充分利用了杠杆力，而这些杠杆力却是国家支持的力量即银行信贷。如果说一个人在某年以首付8万元购得一套20万元的房产，在3年后以60万元的价格卖掉这套房子，加上这3年付出的贷款额的本金以及利息，大概需要4万元左右，那么这个人在这套房子上投入的资金成本是12万元，再以60万元出手，这套房子的纯利润是400%。投资者利用了这个杠杆力，很好地利用了支点的作用，这个支点就是国家购置房产的贷款政策。当然，这个投资者在投资过程中要赶上了房地产上涨阶段。假如这个炒房者首付的8万元又是借的呢？就是说这个人的杠杆是借来的，支点是国家给的，他的回报又会是多少呢？我们只能用无穷大来计算他的回报率了，说明这个人是个财商非常高的人。”

“炒房者都不是炒一套房，那么又是怎么操作的呢？”太太好像还不太明白。

“这样吧，我们还以前面那人，就叫他小王吧，投资房地产为例，为了使例子简单一点，随便举几个数字，这样好理解。假如小王和他爱人两人的总收入还不到4000元，而每年的各种所费都需要自己购买，除了各种开支外，每个月只能剩下1000元；小王在某年购买了一套80多平方米的房子，首付借了家人5万元，这套房子贷了15万元，20年的还款期，每月大概要还贷1000元。这套房子房子后来租给了别人，租期3年，年租金3万6千元，租金一年一付，押金4000元。小王收到第一年租金和押金共4万元后，用2万元还了装修余款，手中还剩下2万元，又拿出4000元，采取半年支付的方式租赁一套一房一厅公寓自己住。3年以后，他买的那套房子增值了一倍，就是说现在那套房价市价为40万元了。一般房产增值后想要变现的话，需要把房子卖掉，也可以通过转按揭贷款这种手法提高贷款比例而将房产增值的部分变现。假如这套房子别人继续租下去，租金提高到每月4000元。小王通过转按揭提出来20万元，银行贷款额度提高到30万元，去掉3年的还款，大约5万元。这样，每月还要还款2000元，每月还能保证有2000元的现金进帐。”

“这样，小王就有了买下一套房子的钱了，是吧！”

“对，假如小王利用这20万再去买房产。他以现金方式再投资一套价值20万元的公寓，房子租出去每年租金收入是2万元，3年是6万元，这期间房间上涨50%，这样，小王在房产投入总收益是第一套房产市值40万×50%=60万-15万（银行贷款）=45万元，第一套房租收入（4000-2000）×36（个月）=7.2万元。第二套房产市值20×150%=30万元，房租收入6万元。6年后小王投资房地产总市值为45万7.2万30万6万=88.2万元。”

“啊，增值好快呀！如果他按揭呢！”太太感叹。

“如果小王不采取现金投资方式，而是采取首付40%的按揭方式购得两套房子，这样花去16万元，余款用于购房及装修。每年租金每套房屋也都是2万元，每年还贷每套房屋大概在1万元，每年每套房屋净剩1万元，这样，3年以后，小王后面那两套房屋市值是20×21×50%=60万-20万（未还贷款）＝40万元，加上房租收入1万×2×3＝6万元。这样6年后小王投资房地产的总市值就是45万＋7.2万＋40万＋6万＝98.2万元。”

“按揭带来的收入更大呀！”

“那是，通过杠杆力作用，从第一套开始最初投入5万元，6年后就变成了98.2万元，翻了将近20倍，当然，这个数字没有计算房屋在交易过程中的税费。”

“怪不得有那么多人炒房呀！”

“他们就是用这种方法不停地把买房卖房，把炒房投资滚大，从而享受租金回报，使资产增值。使用贷款产品来操作房子投资，简单地说就是借用金融机构的资金来为自己赚钱。但有一个前提，那就是要对房产下一阶段的走势预判非常乐观，并使用金融杠杆吃进房产。在开始的阶段，炒房者被允许使用金融杠杆的空间是非常小，因为贷款出来的是金融机构，他们为了保护自己的资金安全，必须考虑到炒房者是否可以承担得起每月的还款额，而且要考虑到一旦客户的资金链出现问题，通过拍卖炒房者抵押的房产可以追回所贷出资金。通常情况下，贷款机构会根据炒房者的收入情况考虑其是否可以承担每月的还贷压力，还款能力的判定取决于炒房者的可确定收入，比如工资收入。金融机构根据这些条件评判炒房者的还款能力来发放贷款。如果条件达不到银行标准，炒房者就很难贷到较高的款额，就是贷给了他，他也要支付大得多的利息。在实际操作上，许多人都可以想方设法，甚至会做到零首付，就是用零成本杠杆来撬动房产。在目前金融形势比较乱的情况下，当然，不良贷款和泡沫成分较多，银行很容易陷入次级贷款危机。这就需要炒房者判断好房产走势，要让房产产生出好的现金流，提高收益。如果这两点把握不好，房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘，房子卖不出去，高额利息还要不停地支付，无力偿还银行贷款，只有把房子甩给银行，如果大面积出现这种情况，也就是次贷危机了。”

“就像美国房地美房利美那样吗？”

“太对了！”

“我们国家会这样吗？”

“不敢说。实际上，杠杆这种力量可以应用到商业的各个实体领域。在商业上典型的‘合同定金方式’就是杠杆作用的典型例子。人们在货物交易时，通过签订合同，预付定金获得一些货物未来的购买权，当所签订货物价格的市价有大的起伏时，获得收益或者承担损失。”

“这不跟期货一样。”

“对。比如某年10月份签订下年2月钢铁交易合同，交易额是1亿元，定金是1000万元，到了下年2月，这份钢铁合同市值涨了20%，也就是说即使转让这份合同，也可以获得2000万元的回报。这就是杠杆的正作用。同样，如果下年钢铁价格跌了20%，不去履约这个合同，就将损失1000万元。”

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