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第九章 产权过户利之争（第2页）

听了谌律师了话，安琴委托律师代写了一份诉状：

民事诉状

原告安琴（自然情况省略）

被告徐荣欣（自然情况省略）

第三人李丹、王淑琳。（自然情况省略）

请求事项：依法确认原被告的房屋买卖协议有效，确认原告购买的吉房权证通字第s011770号房屋产权归原告所有。（价值51000元），判令被告与两位第三人协助将房产产权登记人变更登记到原告名下。诉讼费由被告承担。

事实与理由

2003年5月20日，原被告签订买卖协议，由原告出资51000元购买被告已经去世的丈夫李怀忠登记的吉房权证通字第s011770号房屋。双方签订协议后，原告付清全部款项，被告将房产交给原告居住至今。

原告购买房产后，一直没有办理产权过户的变更登记。由于原告购买的房产马上面临城市改造拆迁，需要办理产权过户登记，被告应该依法协助原告办理产权变更登记。

因被告没有处理好与第三人王淑琳对李怀忠的继承关系，致使第三人王淑琳与被告发生诉讼。法院判决被告向第三人王淑琳支付李怀忠的遗产10000元，但被告只给付3000元，尚欠第三人王淑琳7000元。

原告要求被告和第三人协助办理买卖房屋产权变更登记时，被告与第三人王淑琳不予配合，致使原告购买的房产一直登记在李怀忠名下，致使原告不能完全实现自己的物权。

为维护原告的合法权益，现诉之法庭，请求法院依法判决确认原告购买的房产归原告所有，被告和两位第三人协助原告办理产权变更登记。

此致：东华市东华区人民法院

具状人：安琴

2013年7月10日

法院经过审理之后，支持了安琴的诉讼主张。法院判决认为：被告徐荣欣出售丈夫李怀忠生前登记的房产，因为属于徐荣欣与丈夫生前的财产，李怀忠死亡后，徐荣欣作为财产共有人和遗产继承人应该保障第三人王淑琳和李丹对李怀忠财产继承权的实现。

在李怀忠的遗产没有依法分割和继承的情况下，徐荣欣以独立产权人的名义出售房产的行为部分无效，部分有效。基于这个原因，原告安琴的物权权利无法完整实现。

由于在本案原告安琴要求变更产权登记之后，本案的第三人王淑琳通过诉讼由法院判决王淑琳对李怀忠的遗产予以货币继承继，而本案第三人李丹放弃了继承权，因此，本案原告安琴购买徐荣欣房屋的民事行为就变更为合法的民事行为。

本案被告徐淑荣虽然欠本案被告王淑琳应分配的遗产7000元没有支付，但不是妨碍本案原告安琴要求办理产权登记权利的正当理由，即在王淑琳经法院判决以货币方式取得了李怀忠的遗产之后，李丹放弃了对李怀忠遗产的继承权，则本案的房产就属于徐荣欣独自所有，因此，徐荣欣在确认自己与安琴签订的房屋买卖行为有效之后，就有义务为安琴办理房屋产权的变更登记。

最后，法院判决：安琴购买的吉房权证通字第s011770号房屋合法有效，其产权归安琴所有。被告徐淑荣有义务协助原告安琴办理产权过户登记。第三人王淑琳、第三人李丹不承担责任。

法院判决之后，安琴申请法院执行，法院给产权登记机关送达了协助执行通知书，安琴顺利地将房屋所有权证登记到自己的名下，并利用产权证，与拆迁部门签订了产权调换协议，并在新房建之后，搬进了新居。

案后谌律师点评：

私人之间的房屋买卖经常会出现双方约定当时不办理产权交易登记的情况，甚至为了避免二手房交易税高一事，往往约定日后办理产权过户。

我国《物权法》对房地产的产权规定是“登记原则”，如果房屋买卖之后不办理产权变更登记，从法律上讲，仍然是原产权人的房屋。如果市场价格变化过大原产权人在几年后反悔都可能造成买房人的损失。如卖房人有了债务被法院执行，也可能会出现法院以产权登记人向买房人执行的情况。一旦发生这种情况，买房人就可能面临重大经济损失。

《房屋登记办法》规定：房屋买卖的产权变更登记要求买卖双方都必须到现场才可以办理。一旦发生出卖方或出卖方的产权共有人、继承人不配合产权变更登记的的情况，起诉请求法院确认产权是唯一选择。

因为：法院判决之后，在未执行之前，判决书可以代替产权证使用。如果买方用法院判决书申请法院执行，卖方即使不到场，也不影响产权变更。法院可以向产权登记机关下达协助执行通知，产权登记机关无须审查就可以为买房人办理过户。

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