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第七十三章 进军房地产（第2页）

“嗯，现金流已经足够了，超级市场那里收大于支，不但能够自给自足，而且每天都能产生利润转化为现金流。生产线那边是固定开销，也是固定收入，具有周期性，所以预算提前做好就应该没问题。”

“现在洪家的生意还是比较局限，仅仅只有食品加工厂和超级市场。我打算把洪家的产业，涉足房地产领域。”洪泽一本正经的说道。

“房地产？我们洪家对这个业务可不熟啊。”

“那不是肖家涉足的领域吗？如果我们和肖家抢市场会不会发生冲突？”

“房地产可不是闹着玩儿的，需要的现金流非常庞大，弄不好容易折进去。”

……

洪家人说什么的都有。

“大家先听我说完。”洪泽对众人的反应不屑一顾的到。

“我所说的房地产与你们观念里的房地产概念稍微有一些不一样。”

“肖家涉足的房地产领域，无非就是拿到政府的批准，定向开发楼盘或商业街。”

“肖家所依赖的生存空间仅仅是施工与卖房，这两方面确实利润很大，但在房地产行业的整个体系里，这两点的利润却不是最高的。”

“利润最大的就是土地的占有率，也就是房产的占有率。”

“据我估算，现在一处。普通民宅就按80平方米来算。以现在的市场价值，也就是5万到6万之间。”

“当该区域被政府征用或者进行商业开发的时候，那么该房产的价值会翻两倍以上。这还仅仅是当下。”

“如果拿现在的房产与三年后的房产在做对比，那么至少要翻五到八倍以上。如果资金足够把房产囤积五年以上，那么其价值能翻十倍以上。”

“也就是说，如果我们现在投入一千万，收购普通民宅，作为我们洪家的产业，那么在未来的五到十年之间，我们的投资保守将会翻到一个亿。”洪泽有条有理地说道。

“而房产开发商的施工和销售，这两方面利润充其量能达到40%-60%，我们就按50%算好了。”

“如果一期的工程总造价为五千万，那么他们的利润也就在2500万左右。”

“工期最少为两年。而且这是在工程款结算顺利和房产全部售空的情况下。”

“所以，一般来说，每一期工程的开工与结算周期，最短也要三年以上。

“而三年一期工程只赚2500万，与囤积房产的利润相比，简直不值一提。”洪泽继续分析道。

“利润确实不小，但是我们洪家从当年的几百万，现在翻到几个亿，也仅仅是用了十年的时间。而你所说的囤积房地产周期也差不多要十年，按照比例，还没有洪家现在的产业翻得快。”洪家大爷提出了自己的。

“呵呵，大伯，洪家当时是处在改革开放的初期，我们洪家所有的产业，当时基本上算是首创，才能形成行业的龙头企业。这从无到有，发展速度自然是相当快，因为市场空白，所以，供不应求导致资金循环快，回利周期短。”

“现在呢，如果我们洪家现在拿出近两年的财务报表分析一下，看看我们两年内我们的利润是在多少。”

“如果我估计的不错，盈利是肯定的，但是想一年翻一番那是不可能的，甚至两年翻一番都不可能。”洪泽不紧不慢的说道。

“确实是，近两年的财务分析，我们的利润点在20%左右。别说两年，就算三年也翻不了一番，因为现在市场平稳，进和出都已经相当稳定，并且我们家也不是独一无二的，洪泽说的一点都没有错。”洪文霞点头说道。

闻言，洪家大爷不吭声了。

“洪泽小子，这件事你根据什么分析的？你有多大的把握？”洪家老爷子慎重地问道。

“爷爷，这其实很简单，自从改革开放以来，我们国家已经形成了经商大潮，那么有经营就得有生产，那么生产靠谁？当然是靠人了。”

“人从哪里来？正常来讲，城市里的居民大部分都有固定的工作，他们不需要为经商者打工来获取利益。”

“所以在城市里雇佣工作人员相当困难，这就产生了经商者为了能够高效地产生利润，会花费同等报酬来雇佣农村的务工人员。”

“农民本身生活就不富裕，现在有了机会，不用种地就能赚到钱，自然而然农村人都会大量的涌入到城市。而城市里人口本身就多，再加上外来务工者，那么住房就是一个危机。”

“相比较大的城市，人口涌入的飞快，现有的住房已经完全满足不了当地的入住标准，就算开发再快，也供不上涌进来的农村人口速度快。”

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